Entender el funcionamiento de los arrendamientos es clave para diseñar una estrategia sobre nuevos contratos, optimizar los actuales y adaptarlos a las tendencias del mercado telco

Las TowerCos, empresas consolidadoras de infraestructuras y protagonistas en el despliegue de las redes móviles actuales y futuras, tienen entre sus objetivos la mejora de sus procesos y la optimización de los gastos operativos.

Esta mejora se transformará en una oportunidad que ayude a hacer más eficientes sus operaciones, a la vez que continúan diseñando e implantando nuevos emplazamientos que serán clave para el desarrollo de las nuevas tecnologías de telecomunicaciones a nivel nacional, sin que exista distinción de calidad de servicio entre el ámbito rural y el urbano.  

Evolución y transformación de los operadores verticales

La transformación que sufre el sector telco en el mercado español, como consecuencia de la especialización y de las adaptaciones de mercado, está generando profundos cambios y ampliando el elenco de empresas necesarias para proporcionar los servicios extremo a extremo a los clientes finales. 

Estos cambios, en los operadores tradicionales con modelos verticalizados, dan lugar a nuevas compañías muy especializadas, que separan las redes y sus infraestructuras (activas y pasivas) de las operaciones y los servicios comerciales.

Estos procesos de carve out (escisión o desincorporación) ponen el foco en partes específicas de la cadena de valor de forma óptima y precisa, ya que las empresas de infraestructuras pasivas (TowerCos, NetCos) son especialistas en la gestión de este tipo de activos, y los operadores (ServiCos) situarán al cliente final como centro de todos los servicios que recibe el cliente.

Gestión de la infraestructura pasiva y mejora de los costes operativos

Los gastos de operación en las compañías de gestión de infraestructuras de telecomunicaciones se consolidan principalmente en cuatro pilares: coste del personal, arrendamientos/alquileres, mantenimiento y energía.

Estas actividades abarcan el 90 % de los gastos operativos y, en ellas, la búsqueda de la eficiencia debe estar presente de forma permanente, ya que las mejoras implantadas tienen una repercusión directa en la P&L (pérdidas y ganancias) de la compañía.

Nos centraremos en la parte de arrendatarios y alquileres, ya que un mayor conocimiento de esta práctica permitirá a las TowerCos diseñar su estrategia sobre los nuevos contratos, así como optimizar los actuales y adaptarlos a las tendencias de mercado, activando el proceso de renegociaciones. 

Periodo de alquileres, tipos de contratos y ubicaciones de las infraestructuras de telecomunicaciones

En todo el territorio nacional hay desplegados 45.000 emplazamientos, de forma aproximada, cuya propiedad está principalmente en manos de empresas operadoras de infraestructura neutra. 

• El 55 % de los emplazamientos se encuentran en entorno rural y el 45 % están en entorno urbano. 

• Podemos afirmar que del total de los emplazamientos, el 33 % está construido sobre azoteas de edificios, y el 66 % sobre torres o mástiles.

• La mayor parte de los emplazamientos se encuentran en régimen de alquiler, mientras que una minoría son propiedad de las empresas de infraestructura.

Dado que la mayoría de los emplazamientos están en régimen de alquiler, nos podemos preguntar a quién pertenecen. Para responder a la pregunta, tendremos que diferenciar dos conceptos: 

• La propiedad de la infraestructura instalada (como torres, mástiles, casetas, sistemas de energía, climatizadores, elementos de protección contra incendios, sistemas de seguridad y prevención, etc.) corresponde a las empresas de infraestructura que, una vez firmado el contrato con la propiedad, instalan los elementos anteriores.

La superficie en planta (bien a nivel de suelo para la instalación de torres, o en azotea cuando se hace en un edificio), es el área o superficie que las TowerCos alquilan a sus propietarios. Si hacemos un análisis de los propietarios por su naturaleza obtenemos que las TowerCos alquilan principalmente a comunidades de propietarios, empresas, personas físicas y administraciones públicas.

En cuanto a la duración de los contratos entre los propietarios y las TowerCos, los que se realizan en entornos rurales tienen un promedio de extensión tres veces mayor que la de los correspondientes a emplazamientos urbanos. 

La tipología de contratos de menor duración se encuentra dentro de las ubicaciones urbanas y construidas en azoteas, con una media de doce años de duración. Por el contrario, los emplazamientos rurales y construidos sobre torres son los de mayor duración contractual.

Costes de alquiler de los emplazamientos de telecomunicaciones: análisis por provincia y tipología de emplazamiento 

El mercado de los alquileres de emplazamientos de telecomunicaciones a nivel nacional mueve un volumen de 350 millones de euros al año. 

De media, en un emplazamiento urbano, el alquiler está entre tres y tres veces y media por encima del coste de un emplazamiento rural. 

Haciendo un análisis por provincia y por tipología de emplazamiento, observamos los siguientes datos.

Entornos rurales

Navarra, Guipúzcoa y Barcelona son las provincias que tienen los mayores costes medios de rentas rurales.

La diferencia de renta entre Navarra y Álava, de media, es de un 55 %. 

Entre el top diez de provincias más caras y el de las diez más baratas existe un 90 % de diferencia media en los alquileres.

Dentro del entorno rural y según el tipo de ubicación, se aprecia que el coste de alquiler en los emplazamientos de azotea es superior en 2,3 veces a los costes en torre.

Entornos urbanos

Vizcaya, Madrid y Guipúzcoa son las provincias que tienen los mayores costes medios de rentas urbanas.

La diferencia de renta entre Vizcaya y Barcelona, de media, es de un 20 %. 

Entre el top diez de provincias más caras y el de las diez más baratas existe un 53 % de diferencia media en los alquileres.

En entornos urbanos y según el tipo de ubicación, destaca que el coste de alquiler en los emplazamientos de azotea es superior en una horquilla de entre 1,3 y 1,5 veces a los costes en torre.

Contexto europeo de los precios del alquiler de los emplazamientos de telecomunicaciones en zonas urbanas

Como referencia, hemos comparado los precios de los alquileres entre dos capitales europeas como París y Roma respecto a Madrid concluyendo que, entre las dos primeras, apenas hay diferencia para la misma tipología de emplazamientos urbanos y, en cuanto a Madrid, son un 35 % superiores.

En cuanto a la gestión de alquileres, los retos a corto plazo a los que se enfrentan las TowerCos y los operadores móviles que actualmente poseen la infraestructura pasiva de red, deben ser abordados con un análisis previo de mercado para diseñar una estrategia de negociación adaptada a sus necesidades.

Si quieres ampliar la información, puedes contactar con benjamin.rodriguez@nae.global.